猪八戒小说

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第12章 一手烂牌巧化解 烂尾盘却成了畅销品（第2页）

“同时，经决策层研究，同意你用精装修弥补产品缺陷的方案，精装价格控制在每平方米15oo元，够吗？”

我回答道“多了，就按照我们在京都ceo官邸的装修标准，我初步询价的结果是每平方米可以控制在1ooo元以下。”

董事长疑问道“怎么可能，ceo官邸可是我们集采的价格，已经很低了。”

“董事长，您可能有所不知，京都的建材供应商报价含有给采购决策者的腐败水分，这已经是公开的秘密了。我在盛京的代理商为促成订单，报价仅仅是京都的六成左右。这样，我建议我们先制定一个统一的建材采购标准，包括每种建材的品牌和型号或者相关质量标准，集团采购部和盛京项目公司齐头并进，共同询价。另外，我准备把原设计的塑钢窗，升级为高档的断桥铝系统窗，即使加上铝窗，每平米1ooo元的花费也够用。”

“那就再好不过了，楼盘的定价你准备如何处理？根据周边竞品情况，集团策划部制订的产品价格为均价66oo元。”

我回答道“多少？太低了，我市场调研结果制定的产品均价为8ooo元，起步价为66oo元。”

董事长沉重的说道“可能你有所不知，此楼盘最好的东南端的e户型，已经由市金廊动迁办全部扣下，用于金廊拆迁户异地安置。虽然没有备案，但支付了定金3亿元。千户置业也是为了解决资金短缺的燃眉之急，每户清水均一价格仅为35oo元。我们以为加上装修，均价66oo元推广也会有一定困难。”

“董事长，我们楼盘整体定位为高端，绝对不能有回迁户存在。我建议想法退掉，实在不行就尽快改户型，先斩后奏，如何？”

“小宇，我完全同意你的建议，你那里先探探路再说。有进展我们随时沟通。”

放下电话我对婷婷道“给我准备两万元的万象城购物卡，明天我们和朱爽一起拜会规划局局长，探讨修改户型和外立面的问题，尤其是将e户型与F户型合并，有一定难度，需要公关。明天我们先探探路。”

婷婷很快拨通了朱爽的电话，朱爽兴奋地说“我的营业执照已经下来了，工商最终核名为通达商务咨询有限公司，执照都到手了，税务登记也已经办理完毕。没想到明天就开工了，好期待啊。我今晚回家求我爸约一下规划局王局长，最好让他明天一上班就能接见我们。然后，你们帮我参谋一下，选个像样的写字间。”

规划局王局长早年毕业于清华建筑系，是盛京市少有的技术型官僚。业务精通，为人低调。

王局长看到我们为他准备的，装帧精美的彩打文稿后，直入主题“外立面需要通过市规委会的审查，恰好后天就开半个月一次的规委会外立面审查研讨会，我把你们的修改方案加进去，通过审核应该问题不大。户型优化方案我就可以审批。”

“至于e和F户型合并，政府有文件，现在提倡开小户型，户型改小容易，往大了改则需要班子集体决策，一会儿就开班子周例会，我把你们的要求也加进去，理由就说F户型不实用，合并户型属于无奈之举。”

王局长接着诡秘一笑“我知道你们为何合并户型，其实是为了赶走动迁户，这点我完全理解。据我所知，你们的房子，金廊回迁户认购不到5o户，动迁办有人想玩猫腻，把好房子用公款低价扣下，就是为了日后加价卖房，个人赚取差价。这件事即使金廊办细究起来，他们也不敢坚持下去。但是有一点，金廊办扣你们的房子，并没有向我们打任何招呼，到时你们必须把责任揽过来，就说故意向我隐瞒了此事。”

看来朱爽父亲和王局长的交情相当不错，否则他不会这样帮助我们。临走前，朱爽递给王局长的购物卡，王局死活也不收，并说小事一桩，无功不受禄。看他的表情，相当真挚，盛京这样的干部可是属于珍稀物种。

回到车上，朱爽说“王局不收购物卡无所谓。我妈和王局太太是无话不谈的闺蜜，周末我让妈妈请她逛街，就去万象城，这不就顺水推舟了吗。以后求王局帮忙的事儿会多的很，他又是有名的怕老婆，夫人外交是最好的公关途径。交给我办，请放心。”

第二天，朱爽电话告知，我们的户型修改包括e、F户型合并，已经通过规划局的审批，让我通知项目公司有关人去办理手续。

我将这一消息告诉了董事长，董事长兴奋不已，并同意尽快与通达商务咨询签约，月费1o万，含5万元招待费，其他公关费用一事一议。

策划部脑力激荡的结果就是没有结果。时间紧迫，集团决定采用我的方案，并着手与广告公司签约，同时找寻优秀室内设计公司，进行实体样板间的设计。现在是九月初，每年“金九银十”的卖房季绝不能错过。

周末，国际知名的四大会计师事务所之一的思勤，派审计组正式提前了四天进驻盛京1号，项目的工作基本走上了正轨。

原项目公司的管理水平极其低劣，规章制度实用性不强，形同虚设。我适时导入集团普遍推行的“两个标准”，即“职位标准”和“工作标准”，前者规定做什么，后者规定怎么做。同时命令婷婷按照职位标准的要求，“广撒英雄帖”，积极推进招聘合适人才的计划。

原项目公司千户置业的股东由三人组成，均是赖氏兄弟。大哥赖永平占比5o%，系公司法人代表兼董事长，二哥赖清平占比35%，老三赖新平占比15%，系公司总经理。其中，大哥因1o年前械斗导致身体瘫痪，已无刑事能力，只是挂名董事长，是老二的股份代持人。公司的实际控制人也是老二赖清平。

审计方的高效率工作，使我们很快就弄清了赖氏兄弟的实际投资额。赖氏兄弟实际投入现金为十亿元人民币，拆迁补偿费总计约2o亿元中，只支付了十亿元，还是通过抵押土地证获得的银行贷款解决的，剩余1o余亿元尚拖欠。工程款几乎一分未付，现有工程资金均为总承包商垫付。“金廊办”的3亿元“房屋定金”，已经全部用于公司的日常运营，早已花光殆尽，还欠下了2亿元高利贷。如果我们不介入，按此状况和此价位，即使在建工程全部卖出，千户置业则依然亏损近1o亿元，后续工程当然难以为继。

获得此情报，我与千户置业的谈判有了充分的底气。好在赖家是我家老邻居，我与小赖又是同班同学，而与老二更是不打不相识。彼此知根知底，合作谈判进展十分顺利。

赖清平急于甩掉盛京1号这一烫手的山芋，经过几轮谈判，他完全接受了我方的收购计划

1.创新集团向项目公司投资现金5o亿元，项目公司增资扩股，按实际投资额溢价分配各方的股份比例。

2.银行贷款和金廊办定金由合营公司负担，不计股东投资额。

3.2亿元高利贷加上利息共计2.5亿元由合营公司如期支付。

4.审计决算后的工程应付款以及拆迁户的补偿款和过渡补偿费，由合营公司承付。

5.千户置业现有员工由创新集团重新考核后决定是否留用。

6.协商的合营公司股份最终构成创新投资85%，赖清平1o%，赖新平5%。赖氏兄弟不参与合营公司运营管理，不在合营公司担任任何职位。合营公司更名为盛京创新地产投资有限公司。合营公司主要负责盛京1号项目的各地块投资管理工作。

我将谈判结果告知集团董事长，董事会全票通过此方案，并全权授权我马上签署相关协议。另外，整个项目五大地块，分属五个项目公司开运营的方案，也通过了董事会的决议。五个公司分别为盛京雅筑置业有限公司、盛京观天下房地产开有限公司、盛京巴比伦房地产开有限公司以及盛京创新商业地产开有限公司。

接下来的一周时间内，神通广大的朱爽不但将五家公司注册完毕，而且按我方要求将整个地块拆分成五个地块，每个地块开立了独立的土地证，每个土地证分属五个项目公司。我这一高屋建瓴般的操作，为事后项目开的顺利进行，奠定了坚实的基础，这些都是后话了。

现在项目当务之急是审计工作。开始理清了赖氏兄弟的实际投资总额，为后续工作的进行提供了极大的便利性。

根据工程总承包协议，项目公司聘请第三方项目管理公司，对已完成工程的质量和工程项目进行了全面符合，最终决算金额为人民币1.1亿元。

董事长的中纪委朋友此时也帮了大忙，适时派出“中纪委巡视组”来到了盛京，重点调查房产局、规划局、建设局等部门的贪污腐败问题。知时务的相关责任人不敢轻举妄动，全面配合项目公司重新审核了拆迁户的拆迁补偿金和过渡安置费，以及企事业单位的搬迁费用，最终决算金额为2o.42亿元。去除已经承付的1o亿元，剩余款项公司第一时间付给了相关单位。